Разница между категориями земли: ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП, ОНТ

Не все собственники используют участки согласно личным нуждам: например, обзаводятся домами с целью жилья. Ниже поговорим о категорийных принадлежностях и вариантах разрешенного использования земель, а также про нюансы, которые учитываются при строительстве частного дома.

Категории участков и виды разрешенного использования

Эти понятия различаются друг с другом коренным образом. Под категориями подразумевается наличие качественных характеристик наделов и то, в каком правовом режиме их используют. Земельный кодекс располагает семью категориями, и каждая обладает своим целевым свойством.

Исходя из категорий наделов, существуют виды разрешенного использования участков – ВРИ. Поэтому эта аббревиатура уточняет и сообщает о доступных способах пользования территорией в определённом категорийном формате.

Проверка ВРИ

Категории участков и виды их разрешенного использования проверяются в документации (точнее, подтверждаются выпиской из ЕГРН). Кроме того, с этой целью вы можете посмотреть публичный кадастровый документ Росреестра. Доступ к нему не требует оплаты. Вам нужен лишь кадастровый номер интересуемого надела.

Категории земли для постройки частного дома

Индивидуальные постройки осуществляется в:

• населенных пунктах;
• на сельхоз территориях.

Земли под населенные пункты располагаются внутри определенных селений и используются с целью дальнейшего застраивания. Территории, относящаяся к этой категории обычно застраиваются домами, многоэтажками, дачными и садовыми домиками, а также используются под подсобное хозяйство. Кроме того, в жилых массивах проектируются общественно-деловые, производственные участки, зоны отдыха, инженерные сети, транспортная инфраструктура. Населенные пункты имеют свои очертания, которыми они отделены от прочих территорий.

Участки под сельское хозяйство представляют собой землю, расположенную за границей населенных районов. Они используются для производства сельхозпродукции. Здесь имеются и второстепенные объекты: дорожное полотно, коммуникационные сообщения, поливные водохранилища, приспособления с целью начальной обработки продукции, защитный пояс из растений, окружающий плантации. К этим землям относятся: сельскохозяйственные наделы, территории под сады, огороды и с целью производства сельхоз продуктов.

Строить на вышеуказанных территориях не запрещено. Единственное, нужно ориентироваться на такие нормы, как регламент градостроения и план застройки, которые устанавливаются местной властью и зависят от локаций и ВРИ наделов земли. К примеру, на территориях под ИЖС запрещено возведение многоэтажных домов.

Виды разрешенного использования участков под застройку

Здесь говорится про целевое назначение:

• исключительно для занятия хозяйством;
• с целью отдыха;
• постоянное жилье.

ВРИ включены в классификатор согласно своему назначению и взяты под контроль Росреестром. Там содержится 158 видов, подразделяющихся на пять главных групп:

• под сельхоз деятельность, выращивание овощей, разведение животных;
• для постройки зданий под жилье и коммунальные нужды;
• под медучреждения, образовательные центры, дорожную инфраструктуру;
• под возведение рекреационных баз, спортивных, охотничьих и рыболовецких баз;
• для лесов, рек, озер и пр.

Всего шесть видов из 158 удовлетворяют требованиям ИЖС либо организации подсобных хозяйств. И только четыре вида из общего числа пригодны для возведения домов либо дач, а два – под ЛПХ или огородническую деятельности без установки капитальных строений (разрешаются только тепличные сооружения, сараи).

Индивидуальное жилищное строительство / ИЖС

Территория под ИЖ-застройку располагается в жилых районах. Надел земли причисляется к ИЖС при условии, что в ЕГРН документе содержится информация о ВРИ и имеется любой из следующих вариантов:

• под индивидуальное жилищное строительство;
• жилые дома индивидуального пользования;
• с целью эксплуатации жилых строений;
• зона под индивидуальную жилую застройку, либо с целью жилья;
• для частных построек;
• застройка малоэтажками;
• иная жилая застройка.

Этот участок пригоден для возведения сооружений не выше 20-ти метров и не выше трехэтажных строений.

Преимущества

• Возведенное строение обеспечивается почтовым адресом, поэтому вы сможете сделать постоянную регистрацию.
• Имеется инфраструктура, инженерно-технические коммуникации под ответственностью администрации населенного пункта.
• Доступная ипотека с госпрограммами или ипотека с низкими ставками.
• Можно пользоваться иными видами государственной поддержки: материнским капиталом и другими льготами.

Недостатки

• Основной недостаток – цена. Участки ИЖС обычно дороже других категорий земли.
• Высокая налоговая ставка. Участок имеет более высокую кадастровую стоимость, следовательно, завышена и база налогообложения, которая выше в сравнении с иными ВРИ.
• Использование согласно целевому назначению. Возводить дом нужно не позднее 3-х годового срока с момента приобретения земельного надела. В иных случаях государство в праве безвозмездно изъять землю у хозяев.

Личное подсобное хозяйство / ЛПХ

Вид разрешенного использования наделов земли, предусматривающий организацию и занятие приусадебным хозяйством.

Следует знать: ЛПХ населенных пунктов и ЛПХ сельхоз угодий – два различных ВРИ и ЛПХ.

Приусадебный участок – ЛПХ, расположенное внутри населенного пункта. Там должны находиться строения для круглогодичного или сезонного проживания, а также строения для хозяйственных нужд.

Полевой участок – ЛПХ, которое находится вне жилых районов. Там запрещаются капитальные здания, только сооружения второстепенного характера.

Если, согласно ВРИ, участок причисляется к личному подсобному хозяйству (приусадебный участок), там возможно возведение жилого строения.

Если ВРИ содержит следующие сведения: «ведение личного подсобного хозяйства либо огородничество на полевых участках», существует запрет на капитальные здания. Разрешены лишь второстепенные строения (для сохранности урожая либо инструментов).

Преимущества

• Все что разрешается для ИЖС распространяется и на приусадебные участки. Главное не допускать ошибок с выбором земельных категорий, не путать с полевыми участками.
• Иногда приусадебные участки переводят в ИЖС, таким образом поднимая их цену.

Недостатки

• Как уже говорилось, возведение строений на полевых наделах земли под запретом. Нецелевое их пользование грозит штрафами, а также сносом самовольного строения.

Дачное некоммерческое партнерство / товарищество ДНП и ДНТ

Важно! С 2019 года создаются только садовые и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Ранее созданные ДНП/ДНТ автоматически стали СНТ.

ДНП или ДНТ – объединение небольшого количества дачных наделов. Там владельцы должны сделать хотя бы дачный домик маленькой площади, обзавестись садом либо огородом (если хотят). Создание ДНП / ДНТ возможно в населенном пункте, либо вне его – на сельхоз землях. Их предназначение – под дачные постройки. Следовательно, на этом месте обязательно должно быть построено садовое или жилое строение. По желанию владельцев, возле дома можно посадить деревья или сделать огород.

Согласно нововведениям 217-ФЗ после 2019 г не используется слово «дача» и все, относящее к этому. С тех пор организовывают лишь СНТ или ОНТ – садовые и огороднические некоммерческие товарищества, а раньше были ДНП / ДНТ.

Разрешается возведение исключительно садовых домиков, но не дачных строений. Дачные же объединения отныне считаются садоводческими.

Также все дома на ДНП и ДНТ, занесенные в ЕГРН до 2019 г, как «жилое строение», причисляют к жилым домам. Прочие хоз. постройки и/или дачные домики для сезонного использования причисляются к садовым.

ДНП/ДНТ обычно содержат в выписке из ЕГРН следующие ВРИ:

• дачный участок;
• ведение хозяйства на даче;
• дачное строительство.

Садоводческое некоммерческое товарищество / СНТ

СНТ – объединение определенного количества дачных массивов под земледелие, но не отдых (как в ДНП). Другие нужды здесь на втором плане. На участках СНТ разрешены хозпостройки для производства и сохранности овощей и фруктов.

Если товарищество расположено в пределах населенного пункта, там разрешается возведение жилых или садовых строений, которые также, как и дома ИЖС, должны быть не больше двадцати м высотой и иметь не больше 3-х этажей выше уровня земли.

Участки СНТ содержат в документе ЕГРН следующие ВРИ:

• садовый надел земли;
• с возможностью ведения садоводства;
• только садоводство.

Необходимо знать: если ВРИ «садоводство» (т.е. сельхоз принадлежность), то существует запрет на любое строительство. Предназначение этих земель исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур.

Преимущества

• более приемлемые цены и налоги, если сравнивать с ИЖС;
• плодородие почвы;
• строительство дома по желанию владельца. Здесь следует решить, какой у вас будет дом: садовый либо жилой. Разница между ними в том, что садовый домик будет у вас без регистрации.

Недостатки

• площадь участка не больше 15 соток;
• все коммуникации подводят владельцы за свой счет;
• возникновение трудностей с тем, чтобы зарегистрировать дом.

Почему регистрация дома на участках категории ДНТ и СНТ бывает проблематичной, а иногда невозможной? Это происходит по той причине, что дома, находящиеся вне населенных пунктов, могут быть без адреса. Поэтому, чтобы получить регистрацию, владельцам нужно проводить экспертизу строения для обретения судебного заключения о пригодности его к тому, чтобы в нем жить.

Огороднические некоммерческие товарищества / ОНТ

В ОНТ состоят наделы земли, имеющие ВРИ – «ведение огородничества». На них разрешено строительство лишь сельхоз строений, а также производство сельхоз культур для себя. Капитальное строительство там запрещено.

Достоинства

• Более низкие цены и налоги, если сравнивать с ИЖС.

Недостатки

• Под запретом капитальные здания;
• Использование только для огорода;
• Регулярная оплата взносов.

Какой вариант вам подойдет?

При выборе участка вам необходимо учитывать следующее:

• Цель, ориентируясь на которую, вы приобретаете и пользуетесь землей;
• Будут ли постройки и какие;
• Будет ли у вас жилье с постоянной регистрацией / проживанием;
• Возможно, вы сделаете садовый домик – временное жилье;
• Ваша готовность в финансовом плане;
• Будет ли нужна ипотека.

Внимание! Понятия «жилой дом» и «садовый дом» в корне различны. Если вы построили дом и живете в нем или планируете жить постоянно, а он числится в кадастровом учете как «садовый дом», то вы не сможете в нем зарегистрироваться. Также, вам будет отказано в поддержке со стороны государства, если вы захотите воспользоваться материнским капиталом либо ипотечными льготами для возведения вашего домика.

Чтобы быть уверенным в том, что вам не запрещается возведение дома со статусом жилого, а после строительства его не сочтут самовольной постройкой – советуем уведомить власти о строительстве, подав документ и указав в нем сведения об участке и параметрах строения. Если местные органы власти, после проверки, не найдут никаких ограничений и противоречий, то вы получите документ о соответствии, и в дальнейшем у вас не будет никаких проблем.